In Mietverträgen für Gewerbeimmobilien werden regelmäßig Bestimmungen aufgenommen, die Mietern die Möglichkeit bieten, den Mietgegenstand zu kaufen. In einigen Fällen handelt es sich dabei um eine Kaufoption. In anderen Fällen handelt es sich um ein Vorkaufsrecht. Obwohl es sich hierbei um zwei grundlegend unterschiedliche Bestimmungen handelt, stelle ich in der Praxis regelmäßig fest, dass Mieter und Vermieter diese Begriffe synonym verwenden. Das führt oft zu unangenehmen Diskussionen im Nachhinein. Denn nichts ist so ärgerlich, wie eine Chance zu verpassen oder eine Immobilie verkaufen zu müssen, obwohl man das gar nicht will.
Kaufoption: ein einseitiges Recht
Eine Kaufoption gibt dem Mieter das Recht, zu einem bestimmten Zeitpunkt einen Kaufvertrag abzuschließen, indem er einfach die Option „ausübt”. Dies ist ein einseitiges und unwiderrufliches Recht: Sobald der Mieter erklärt, von der Kaufoption Gebrauch zu machen, ist der Vermieter verpflichtet, ihm die Immobilie zu verkaufen. Der Vermieter hat darüber hinaus kein Mitspracherecht mehr und kann den Kauf nicht verhindern.
Vorkaufsrecht: abhängig von der Verkaufsabsicht
Das Vorkaufsrecht verpflichtet den Vermieter, bei einer beabsichtigten Veräußerung die Immobilie zunächst dem Mieter anzubieten. Der Mieter hat dann das erste Recht, die Immobilie zu kaufen. Ein Kauf kommt jedoch erst zustande, wenn sich die Parteien über den Preis und die Bedingungen geeinigt haben. Der Mieter kann also nicht erzwingen, dass die Immobilie (an ihn) verkauft wird, wie dies bei einer Kaufoption möglich ist.
Wichtigkeit klarer Vereinbarungen
Wenn Sie im Voraus nicht klar besprechen, was Sie vereinbaren und zu welchen Bedingungen, führt dies später zu Problemen.
Dies war auch in einem Fall so, der kürzlich vor der Rechtbank Noord-Nederland verhandelt wurde. Dort wurde das Gericht gebeten, zu klären, ob die Parteien eine Kaufoption oder ein Vorkaufsrecht vereinbart hatten und bis wann diese Klausel gültig war.
In diesem Fall kam das Gericht zu dem Schluss, dass eine Kaufoption vorlag. Unter anderem, weil der Verkaufspreis bereits festgelegt war und die Parteien schon immer einen Verkauf beabsichtigt hatten. Dennoch ging dieser Mieter leer aus, da er die Kaufoption zu spät geltend gemacht hatte. Nach Ansicht des Gerichts endete die Kaufoption nämlich mit der Beendigung des Mietvertrags. Und das, obwohl dies in der Kaufoption nicht geregelt war. Der Mietvertrag und die Kaufoption waren nämlich untrennbar miteinander verbunden, so das Urteil des Gerichts. Ein enttäuschendes Ergebnis für diesen Mieter, während der Vermieter glimpflich davonkommt.
Ergebnis
Die Unterscheidung zwischen einer Kaufoption und einem Vorkaufsrecht hat erhebliche rechtliche und praktische Auswirkungen sowohl für Mieter als auch für Vermieter. Eine Kaufoption bietet dem Mieter mehr Sicherheit, während ein Vorkaufsrecht dem Vermieter mehr Flexibilität bietet. Beide Regelungen müssen sorgfältig formuliert werden, um Missverständnisse und Streitigkeiten zu vermeiden. Lassen Sie sich daher bei der Ausarbeitung oder Beurteilung solcher Bestimmungen immer von einem Spezialisten für Mietrecht beraten und setzen Sie sich mit unserem German Desk in Verbindung!