In onze bouwrechtpraktijk staan wij regelmatig aannemers en
projectontwikkelaars bij in geschillen met kopers van nieuwbouwwoningen en
appartementen. Een onderwerp dat regelmatig voorbijkomt is de verkoopbrochure
en de waarde die kopers daaraan mogen hechten.
De verkoopbrochure bevat vaak artist impressions,
plattegronden, sfeerbeelden en beschrijvingen van de woningen en de omgeving.
Op basis daarvan vormen potentiële kopers zich een beeld van hun toekomstige
woning.
Als dat beeld vervolgens niet overeenkomt met hetgeen de aannemer in de
praktijk realiseert, ontstaat vaak discussie. Ontwikkelaars en aannemers wijzen
kopers dan vaak op de disclaimer: de brochure maakt geen deel uit van de contractstukken
en aan de inhoud kunnen geen rechten worden ontleend. Case closed?...............
lang niet altijd.
Geen contractstuk, wel waarde
Dat een verkoopbrochure
geen onderdeel uitmaakt van de contractstukken, betekent niet dat zij juridisch
geen waarde heeft. Bij de beoordeling van geschillen kijkt de rechter namelijk
niet alleen naar de overeenkomst, maar ook naar de verwachtingen die bij een
koper zijn gewekt.
Bij nieuwbouwprojecten speelt mee dat kopers de woning nog niet kunnen
bezichtigen. Zij kopen op basis van een tekening en zijn dus grotendeels
afhankelijk van de informatie die de ontwikkelaar verstrekt. De verkoopbrochure
is dan vaak (één van) de belangrijkste informatiebron waarop zij hun beslissing
en verwachtingen moeten baseren.
De verwachtingen die daardoor worden gewekt, liggen in beginsel in de
risicosfeer van de ontwikkelaar of de aannemer. Zij bepalen immers welke
informatie, afbeeldingen en impressies zij in de brochure opnemen. Een
disclaimer dat de kopers daaraan geen rechten kunnen ontlenen is daarom geen
vrijbrief om een onjuiste voorstelling van zaken te geven, zeker niet wanneer
de contractstukken over een bepaald onderwerp geen of weinig duidelijkheid
bieden.
Rechters oordelen daarom met enige regelmaat dat kopers, ondanks een disclaimer
in de verkoopbrochure, aan de daarin opgenomen informatie verwachtingen mochten
ontlenen. Als het gerealiseerde werk dan wezenlijk afwijkt van hetgeen kopers
op basis van de brochure mochten verwachten, kan sprake zijn van
non-conformiteit. In dat geval kan de aannemer of ontwikkelaar gehouden zijn de
afwijking te herstellen of de daardoor ontstane schade te vergoeden.
Wel waarde, geen garantie op succes
Juist daarom is een recente uitspraak van de Raad van Arbitrage in Bouwgeschillen [1] interessant. Alles leek aanwezig voor een succesvol beroep op de verkoopbrochure: een nog te bouwen nieuwbouwwoning, uitgebreide verkoopinformatie, kopers die voor hun beeldvorming afhankelijk waren van die informatie en voorgespiegelde kenmerken die volgens hen doorslaggevend waren geweest bij hun aankoopbeslissing. Toch kregen zij op de meeste punten ongelijk. Daarmee laat deze uitspraak zien dat de waarde van een verkoopbrochure niet vaststaat maar afhankelijk is van verschillende omstandigheden, zoals de inhoud van de brochure, de gehanteerde disclaimers, de contractstukken enzovoorts.
Wat speelde er?
In deze zaak hadden kopers van een nieuwbouwwoning hun verwachtingen mede gebaseerd op de informatie die op de uitvoerige projectwebsite van de aannemer was te vinden. In de verkoopdocumentatie van de woning werd onder meer gesproken over triple glas en een Frans balkon. Nadat de overeenkomst was gesloten, kwamen de kopers erachter dat de woning zou worden uitgevoerd met HR++ glas en zonder Frans balkon.
De kopers stelden zich op het standpunt dat zij op basis van de online-verkoopinformatie mochten verwachten dat de woning wel over deze voorzieningen zou beschikken. Volgens hen had die informatie bovendien een belangrijke rol gespeeld bij hun aankoopbeslissing.
De arbiter volgde hen daarin niet.
Van belang was dat de projectwebsite op verschillende plaatsen vermeldde dat aan de verkoopinformatie geen rechten konden worden ontleend en dat voor de daadwerkelijke uitvoering moest worden gekeken naar de contractstukken. Daarnaast stond vast dat de kopers vóór ondertekening van de aannemingsovereenkomst al beschikking hadden over die contractstukken, waaronder de technische omschrijving en de verkooptekeningen.
Onder die omstandigheden mochten de kopers volgens de arbiter niet zonder meer afgaan op de informatie op de projectwebsite. Zij hadden moeten begrijpen dat de contractstukken bepalend waren. Omdat uit die contractstukken volgde dat HR++-glas zou worden toegepast en geen Frans balkon zou worden gerealiseerd, konden de kopers op die punten geen aanspraken ontlenen aan de informatie in de verkoopdocumentatie.
Les voor de praktijk
Deze
uitspraak laat zien dat discussies over verkoopbrochures zelden zwart-wit zijn.
Een disclaimer kan ertoe leiden dat aan verkoopinformatie minder betekenis
toekomt, zeker wanneer de contractstukken duidelijk zijn en de koper daarvan
vooraf kennis heeft kunnen nemen.
Tegelijkertijd bevestigt de uitspraak dat steeds naar het totaalplaatje moet
worden gekeken. De vraag welke verwachtingen een koper redelijkerwijs mocht
hebben, hangt af van alle omstandigheden van het geval. Daarbij kunnen zowel de
verkoopbrochure, de contractstukken, de verstrekte toelichtingen als eventuele
tegenstrijdigheden tussen documenten een rol spelen.
Heeft u als aannemer of projectontwikkelaar te maken met een koper die zich
beroept op informatie uit een verkoopbrochure of projectwebsite? Neem gerust
contact met ons op. Wij beoordelen graag hoe sterk uw juridische positie is en
welke vervolgstappen verstandig zijn.
[1] Raad van Arbitrage in Bouwgeschillen (RVA), 21 juli 2026, Nr. 83075
Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Pieter van Goor.
