Een naburig perceel grond is gekocht door een VvE. De meerderheid van de leden hebben dit bij stemming goedgekeurd (vergadering van eigenaars). Een wijziging van de splitsingsakte zou niet nodig zijn omdat het perceel door de VvE ‘op eigen naam’ zal worden verkregen. Het perceel wordt dus niet betrokken in de splitsing (gemeenschap). De VvE stelt dat het mede in het gemeenschappelijk belang is van de appartementseigenaren zodat de vergadering met een meerderheid dit besluit kon nemen.
De rechtsgang algemeen
Thans heeft het Hof - net zoals de Rechtbank - geoordeeld dat het besluit van de vergadering nietig is. De vraag of een VvE ‘op eigen naam’ onroerend goed verkrijgt dat niet in de splitsing wordt betrokken, wordt in de wet niet met zoveel woorden beantwoord. De verkrijging van een onroerende zaak (of een ander goederenrechtelijk recht) kan in bepaalde gevallen dienstig zijn aan de gemeenschappelijk belangen van de appartementseigenaren. Bijvoorbeeld de aankoop van een parkeerplaats voor ‘laden en lossen’ bij de ingang van een complex. Of aan de vestiging van een erfdienstbaarheid met recht van overpad waardoor het complex beter toegankelijk wordt. De VvE moet terughoudend zijn met de mogelijkheid van het op eigen naam zetten van onroerende zaken (of andere goederenrechtelijke rechten). Immers leden van een VvE zijn ‘verplicht lid’ en zullen uiteindelijk de rekening moeten betalen (en de investeringen die de VvE in eigen naam doet moeten bekostigen). Aldus ligt voor de hand dat daarom ook een latere verkrijging (of later verkregen goederenrechtelijk recht) in beginsel betrokken moet worden in de splitsing met de wettelijke waarborgen die daarbij gelden. Dat vereist dan wel een wijziging van de splitsingsakte.
Het doel van de VvE en het belangvereiste
Het Hof acht
duidelijk dat in dit geval de aankoop van het perceel door de VvE ‘op eigen
naam’ niet mogelijk is. In elk geval is vereist dat die verkrijging past binnen
het doel van de VvE
(de gemeenschappelijke belangen van de appartementseigenaars moeten worden
behartigd). Daarvoor is in elk geval nodig (volgens het Hof) dat de omvang en de financiële
risico’s van het te verkrijgen onroerend goed passend zijn bij die VvE en de
appartementsrechten. Passend is niet als de VvE op eigen naam grond aankoopt
voor de VvE en haar leden (financiële) risico’s meebrengt die de
gebruikelijke en te verwachten risico’s bij zo’n VvE te boven gaan. Kosten
en risico’s moeten in verhouding staan tot de aard en omvang van de VvE,
is dat niet het geval dan kunnen de gemeenschappelijke belangen van de
appartementseigenaars met de aankoop worden geschonden (belangvereiste).
Eisers hebben hier
voldoende aangetoond dat in dit geval niet aan dit belangvereiste is voldaan: de
verkrijging van de damwanden (die behoren tot het verkregen perceel) brengen aanzienlijke
kosten en risico’s met zich mee. Daartoe is onder meer een rapport overgelegd.
“Dat de aankoop zulke kosten en risico’s meebrengt, is niet – of in elk
geval niet voldoende gemotiveerd en onderbouwd – weersproken en weerlegd.”
