In een leveringsakte van een appartement dat is aangekocht staat onder meer de volgende clausule opgenomen: “Het is koper bekend dat de Vereniging van Eigenaars gedoogt dat gebruik wordt gemaakt van een aan de Vereniging toebehorende strook grond waarop zich een terras bevindt. Koper is geïnformeerd over het feit dat de Vereniging dit gebruik kan beëindigen indien er sprake is van overlast of ongewenst gebruik van het terras.”
Het Hof
Volgens het Hof is dit besluit van de VvE-vergadering over het gebruik van het terras door de betreffende eigenaar, wordt gedoogd, nietig. De tuin behoort immers tot de gemeenschappelijke zaken.
Iedereen heeft genot
Daar hebben
alle appartementseigenaars het genot van.
Slecht verdraagt zich hiermee (allen hebben genot) een besluit van de algemene ledenvergadering waarmee een gedeelte van de gemeenschappelijke zaak langdurig in exclusief gebruik wordt gegeven aan één appartementseigenaar, zonder dat daar baten voor de VvE tegenover staan. Aldus het Hof.
Geen exclusiviteit?
In de stelling dat het gebruik van het betreffende deel van de tuin niet
exclusief is, gaat het Hof niet mee. (a) Uit de inrichting van het betreffende
gedeelte van de tuin kan worden afgeleid dat het niet de bedoeling is dat
andere appartementseigenaars daar gebruik van maken. (b) Het betreffende
gedeelte van de tuin is betegeld. Bovendien is in de borstwering ter plaatse
een opening gemaakt met een trapje naar het terras. De appartementseigenaar
heeft daardoor een directe en vrije toegang vanaf zijn appartement naar dit deel
van de tuin. (c) De gemeenschappelijke tuin is aangepast door het plaatsen van
beplantingen (struiken) waardoor het terras voor een belangrijk deel aan het
zicht wordt onttrokken. (d) De appartementseigenaar heeft het terras ook naar
eigen inzicht ingericht door het plaatsen van (kleinere) bloempotten met
planten.
Tijdelijk?
(i) Reeds vanaf
1987 bestaat het exclusieve feitelijke gebruik van de strook grond door één
appartementseigenaar. (ii) De ingebruikgeving is vervolgens in 2020 door de VvE
verlengd zonder enige beperking in de tijd. Weliswaar bestaat de mogelijkheid
om de gedoogconstructie op te zeggen, maar feitelijk is dat al langdurig niet
gedaan. (iii) Niet gebleken is dat de ingebruikgeving regelmatig onderwerp van
besluitvorming is geweest of zal zijn. Mitsdien verwerpt het Hof het betoog dat
het gaat om tijdelijke ingebruikgeving en dat dit besluit op ieder moment kan
worden herroepen. De stelling dat de aanpassingen eenvoudig kunnen worden
hersteld, wordt ook door het Hof verworpen.
Aldus is er een permanente afwijking van het gebruik van een gedeelte van de gemeenschappelijke zaak gevormd zonder enige bate daar tegenover.
Conclusie
Hieruit volgt aldus dat het besluit ertoe strekt om op langdurige,
feitelijk permanente basis een deel van de gemeenschappelijke tuin aan de
eigenaar van het betreffende appartement in exclusief gebruik te geven. Een
gedeelte van de gemeenschappelijke zaak is dus langdurig onttrokken aan de
bestemming daarvan. Dus wordt inbreuk gemaakt op de rechten van de overige
appartementseigenaren op mede-genot van dat deel van de gemeenschappelijke
zaak. Hiertoe is de VvE niet bevoegd.
Het besluit is in strijd met de splitsingsakte en -reglement en is daarom nietig.
Het onttrekken van (een deel van) de gemeenschappelijke zaak kan enkel door wijziging van de splitsingsakte.