Je huurt kantoorruimte, opslagruimte, praktijkruimte of een andere vorm van 230a-bedrijfsruimte. Je verhuurder zegt de huur op. Betekent dat dat je direct moet vertrekken? Nee. Hoewel huurders van 230a-bedrijfsruimte geen huurbescherming hebben, kunnen zij vaak wel aanspraak maken op ontruimingsbescherming. Daardoor kan de ontruiming onder voorwaarden worden uitgesteld. Wat ontruimingsbescherming precies inhoudt en hoe je daarvan gebruik kunt maken, lees je in deze blog.
Wat is ontruimingsbescherming
Ontruimingsbescherming geeft huurders van 230a-bedrijfsruimte de mogelijkheid om na het einde van de huurovereenkomst tijdelijk in het gehuurde te blijven. De regeling is bedoeld om de huurder de tijd te geven vervangende bedrijfsruimte te vinden en zijn bedrijfsactiviteiten af te bouwen of te verplaatsen. Om daar gebruik van te kunnen maken moet de huurder tijdig een verzoek indienen bij de rechter.
Huurders hebben geen recht op ontruimingsbescherming als zij de huur zelf hebben opgezegd, hebben ingestemd met de beëindiging van de huurovereenkomst of door de rechter zijn veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde.
De opzegging en het verzoek
De huurder kan de rechter pas verzoeken om de ontruimingstermijn te verlengen nadat de huurovereenkomst is geëindigd en de verhuurder hem schriftelijk de ontruiming heeft aangezegd. Vanaf dat moment heeft de huurder twee maanden de tijd om een verzoekschrift in te dienen bij de rechtbank. Gedurende die periode kan de verhuurder de huurder niet dwingen om te vertrekken. Dient de huurder tijdig een verzoek tot ontruimingsbescherming in, dan wordt de verplichting van de huurder tot ontruiming geschorst totdat de rechter op zijn verzoek heeft beslist.
De beoordeling
De rechter beoordeelt een verzoek op ontruimingsbescherming aan de hand van een belangenafweging. Daarbij kijkt de rechter enerzijds naar het belang van de huurder om voorlopig in het gehuurde te kunnen blijven en anderzijds naar het belang van de verhuurder om weer vrij over het pand te beschikken. Als de huurder door een ontruiming ernstiger in zijn belangen wordt getroffen dan de verhuurder door voortzetting van het gebruik, zal de rechter het verzoek in beginsel toewijzen.
In beginsel, want als de verhuurder aannemelijk maakt dat van hem niet
kan worden verwacht dat de huurder het gehuurde blijft gebruiken vanwege
onbehoorlijk gebruik van het verhuurde, wegens ernstige overlast of vanwege
wanbetaling, dan zal de rechter het verzoek alsnog afwijzen.
De verlenging
De rechter kan de
ontruimingstermijn met maximaal één jaar verlengen, gerekend vanaf de datum
waarop de huurovereenkomst is geëindigd.
De huurder kan vervolgens nog twee keer om een aanvullende verlening verzoeken
van steeds maximaal een jaar. Zo’n verzoek moet hij uiterlijk een maand voor
het verstrijken van de eerdere verlening indienen.
In totaal kan de ontruiming daardoor met maximaal drie jaar worden uitgesteld.
In de praktijk blijkt echter dat een tweede of derde verlenging eerder
uitzondering dan regel is.
De vergoeding
Zolang de huurder het
gehuurde na het einde van de huurovereenkomst blijft gebruiken, is hij daarvoor
een vergoeding verschuldigd aan de verhuurder. Bereiken partijen geen
overeenstemming over de hoogte van deze gebruiksvergoeding, dan kan de rechter
een redelijke vergoeding vaststellen. Daarbij wordt veelal aansluiting gezocht
bij de laatst geldende huurprijs.
In de praktijk blijft de huurder vaak de laatst geldende huurprijs betalen,
waarmee de verhuurder stilzwijgend instemt. De hoogte van de gebruiksvergoeding
is dan meestal geen punt van discussie.
Tot slot
Ontruimingsbescherming kan voor huurders van 230a-bedrijfsruimte een belangrijk vangnet zijn wanneer de huurovereenkomst eindigt. Die bescherming ontstaat echter niet automatisch en is bovendien tijdelijk van aard. Een tijdig verzoek en een goede onderbouwing zijn daarom essentieel. Zowel huurders als verhuurders doen er verstandig aan zich vroegtijdig te laten adviseren over hun rechten, verplichtingen en proceskansen.
Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Pieter van Goor.
