Mag een appartement wel of niet worden verhuurd aan studenten?
Het geschil
Er is een geschil ontstaan over de vraag of een appartement mag worden verhuurd aan studenten. De betreffende appartement eigenaar is van mening dat dit is toegestaan, de VvE is van mening dat dit niet mag.
De eigenaar
De appartement eigenaar doet een beroep op het splitsingsreglement waar ondermeer in staat vermeld: “Het privé-gedeelte dat betrekking heeft op een woning, is bestemd voor partikulier woongebruik door de tot gebruik gerechtigden met hun eventuele gezin;”.
Het woord ‘gerechtigden’ (meervoud) en niet ‘gerechtigde’ betekent volgens de eigenaar dat er meerdere huurders (gerechtigden) van een appartement mogen zijn die daarin met hun eventuele gezin mogen wonen.
Hof en Rechtbank
Het Hof heeft net als de rechtbank dit betoog van verworpen. Derden die de geldende splitsingsstukken raadplegen, lezen de splitsingsakte in samenhang met het splitsingsreglement. Zij zullen in de splitsingsakte als bestemming van het appartement lezen: “woningen, elk voor één gezin” plus “woning voor één gezin” en in het splitsingsreglement: “partikulier woongebruik door de tot gebruik gerechtigden met hun eventuele gezin”. Volgens het Hof zou de visie van de eigenaar leiden tot het onaannemelijke rechtsgevolg dat in elk appartement meer gezinnen zouden mogen wonen. In de tekst van het splitsingsreglement staat wat anders namelijk “gezin” in enkelvoud. Verder zou bewoning van de appartementen door meerdere gezinnen bij de relatief geringe oppervlakte van (100 m²) totoverbewoning leiden. Het voorschrift van het splitsingsreglement dat de appartementseigenaren en gebruikers geen onredelijke hinder mogen veroorzaken (de ‘ondergrens’, aldus de appartement eigenaar), is volgens het Hof een algemene norm die de eigenaren jegens elkaar hebben te betrachten en is onvoldoende voor de gewenste en van de splitsingsakte afwijkende bestemming. De appartement eigenaar had betoogd dat bewoning door meerdere gezinnen waarschijnlijk vrij snel in strijd zou komen met die ondergrens.
Het enkele feit dat in het splitsingsreglement “gerechtigden” in meervoud is vermeld is volgens het Hof geen reden om naar objectieve maatstaven aan te nemen dat het genoemde gevolg (per woning mogen meer gerechtigden, ieder met hun gezin) toch de bedoeling was van degenen die tot splitsing van het onderhavige appartementencomplex zijn overgegaan. Dat er per appartement meer gerechtigden zijn, is immers zeer wel denkbaar. Indien zij samen een gezin vormen of hebben valt dat binnen de genoemde bestemming. Het Hof volgt evenmin het betoog dat de vier studenten waaraan het appartement was verhuurd, voldeden aan het begrip ‘gezin’ althans met een daaraan gelijk te stellen samenlevingsverband. Het dossier bevat enkel aanwijzingen voor het tegendeel reeds omdat tussen deze personen geen duurzame - op een gezamenlijke toekomst gerichte - samenleving heeft bestaan. Dat blijkt al uit de elkaar in tamelijk hoog tempo opvolgende huurderwisselingen. Ten slotte is er nog een beroep gedaan op de uitspraken van Rechtbank Den Haag van 22 september 2021 en 21 februari 2024. Het Hof acht zich daar niet aan gebonden, bovendien wijken de feiten in die zaken af van deze zaak, althans daaruit blijkt niet van een splitsingsakte waarin tweemaal als bestemming “woning voor één gezin” wordt vermeld.