Casus
Een vereniging van eigenaars besluit in een vergadering om voor een aantal
eigenaren van een appartement,
buitenunits voor warmtepompen te plaatsen. Deze warmtepompen worden geplaats op het gemeenschappelijke terrein.
Kantonrechter
De kantonrechter stelt dat het onderhavige besluit tot gevolg heeft dat slechts aan individuele appartementseigenaren een exclusief gebruiksrecht wordt verleend op een deel van de gemeenschappelijke grond.
Beheren of beschikken?
Daarna vraagt de kantonrechter zich af of dit besluit moet worden gezien als een
beheersdaad (artikel 5:126 lid 1 BW) of een beschikkingsdaad (artikel 5:139 BW).
In het geval
van een goederenrechtelijke situatie is er sprake van een daad van beschikking.
Echter hoeft het toekennen van een exclusief gebruiksrecht aan een individuele eigenaar
niet (altijd) te betekenen dat er tevens sprake is van een wijziging in de
goederenrechtelijke
situatie.
Wortelboer
doctrine
Uit de zogenaamde ‘wortelboer doctrine’
- HR 7 april 2000 (en daarop volgende rechtspraak) - volgt namelijk dat
veranderingen die (1) persoonlijk en (2) van tijdelijke aard zijn en (3) zich
lenen voor herstel, meestal niet leiden tot “goederenrechtelijke” veranderingen.
Besluiten van de VvE-vergadering tot het sluiten van gebruiksovereenkomsten die
voldoen aan deze voorwaarden, worden dan ook gezien als beheersdaden en behoren
tot de bevoegdheden van de VvE.
Een voorbeeld van
een gebruiksovereenkomst, die is overlegd, geeft weer dat de VvE een gebruik van het
gemeenschappelijke terrein voor onbepaalde tijd voor ogen heeft en dat
het gebruiksrecht overgaat op de rechtsopvolger(s) van de eigenaar(s)
met een gebruiksrecht. De wortbelboerdoctrine biedt geen soelaas: het is (1) geen
persoonlijk gebruiksrecht en ook niet van (2) tijdelijke aard.
De kantonrechter oordeelt hier dat dit besluit mitsdien niet kwalificeert als
een beheersdaad.
De VvE is dus niet bevoegd is om op deze wijze een gemeenschappelijk gedeelte
(hoe klein en beperkt ook) exclusief in gebruik te geven aan één
appartementseigenaar. Volgens de kantonrechter zal het passief genotsrecht van
een deel van de tuin en/of parkeerplaatsen zal daarmee wijzigen in een
exclusief gebruiksrecht van de individuele eigenaar. Daarvoor is in elk geval
een wijziging van de splitsingsakte/reglement (artikel 5:139 BW) nodig. Het
besluit maakt inbreuk op het recht van medegenot van de andere appartementseigenaren.
Dit is in strijd met artikel 20 lid 1 van het toepasselijke splitsingsreglement
(Modelreglement KNB) van 2006: “Iedere
eigenaar en gebruiker heeft het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en
de gemeenschappelijke zaken”.
Slot
Artikel 2:14 BW bepaalt dat een besluit van een orgaan van een rechtspersoon
dat in strijd
is met de wet of de statuten, nietig is. Artikel 5:129 lid 1 BW stelt de splitsingsakte (voor de
toepassing van artikel 2:14 BW) gelijk aan de statuten. Besluiten die in strijd zijn met het
splitsingsreglement zijn eveneens nietig. De kantonrechter verklaart het besluit nietig.
Rb. Midden-Nederland 15 oktober 2025