Op het gemeenschappelijk dak van een appartementencomplex is een dakopbouw geplaatst van 6 x 3,5 meter voor een overloop en een berging/installatieruimte.
Rechtbank
De Rechtbank oordeelt dat de dakopbouw moet worden verwijderd. Met het plaatsen van de dakopbouw is een gemeenschappelijk gedeelte van het pand exclusief en permanent in gebruik genomen zonder dat hiervoor toestemming is verkregen van de andere appartementseigenaren. Die toestemming is - in beginsel - wel nodig. Er is namelijk een zodanige wijziging in de constructie en indeling van het pand aangebracht dat sprake is van een goederenrechtelijke wijziging waarvoor de splitsingsakte moet worden aangepast (Wortbelboer doctrine).
Wortelboer uitspraak (HR 7 april 2000)
De dakopbouw is geen tijdelijke constructie die zich voor eenvoudig herstel leent. Ook kan niet worden gezegd dat het dak de bestemming van ‘dak’ heeft behouden. Het betreft hier geen dakterras of een lichte terrasoverkapping. De uitgevoerde bouwkundige ingreep was veel verdergaand. Er is onder de dakopbouw een ruimte voor het appartement/de eigenaar gecreëerd waar ook elektrische installaties zijn neergezet. Er kan niet volstaan worden met het verkrijgen van toestemming door de VvE voor het aanbrengen van de dakopbouw, maar er is een wijziging van de splitsingsakte noodzakelijk. Het laten ondertekenen door de andere appartementseigenaren van een gebruikersovereenkomst is onvoldoende waarborg.
Toestemming
Artikel 13 van het modelsplitsingsreglement 1992 (“Iedere op-, aan- of onderbouw zonder toestemming van de vergadering is verboden”) betekent niet dat de VvE kan besluiten dat een dakopbouw als hier aan de orde zou kunnen worden neergezet. Hieruit volgt alleen dat óók de VvE met de dakopbouw moet instemmen.
Naast de vereiste wijziging van de splitsingsakte, moet de VvE toestemming geven omdat zij het beheer voert over de gemeenschappelijke gedeelten en dat zij als beheerder aanvullende voorwaarden kan stellen aan de mogelijke wijziging van zaken door een verbouwing die niet in de splitsingsakte opgenomen hoeven te worden. De Rechtbank verleent geen vervangende machtiging ex artikel 5:140 BW voor het wijzigen van de splitsingsakte. Het verzet van de andere eigenaren tegen de dakopbouw kan niet worden aangemerkt als een weigering “zonder redelijke grond” zoals in dit artikel bedoeld. De wijziging van de splitsingsakte die is voorgesteld is ingrijpend. Zonder dat hiervoor een compensatie tegenover staat zou een gemeenschappelijk gedeelte als privégedeelte worden toebedeeld. De betrokken appartement eigenaar stelt weliswaar er belang bij te hebben dat hij zijn installaties voor verwarming van zijn woning op het dak kan plaatsen zodat hij zijn woning daarvoor niet hoeft te gebruiken. Echter weegt dat belang niet zwaarder dan het belang van de andere eigenaren.
Rb. Rotterdam 6 mei 2026.
Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Pieter Schut.
