Tijdens
een vergadering van de Vereniging van Eigenaars (VVE) is toestemming verleend
om een dakterras aan te leggen op het gemeenschappelijke dak van het
appartementencomplex en om een gat in het gemeenschappelijke dak aan te brengen.
De eigenaar van het betreffende appartement kan alsdan vanuit het appartement
toegang krijgen tot het terras. De VVE en de betreffende eigenaar hebben hiervoor
een gebruiksovereenkomst ondertekend.
Beschikken
of beheren
De kantonrechter heeft geoordeeld dat het besluit van de vergadering nietig is.
Een wijziging van de splitsingsakte is nodig is omdat sprake is van een
beschikkingshandeling en geen beheershandeling, aldus de kantonrechter. Het
gaat immers in dit geval om constructief ingrijpende wijzigingen. Deze
wijzigingen betreffen onder meer doorsnijdingen in de dakconstructie ten
behoeve van een vaste trap in het betreffende appartement die niet eenvoudig
kunnen worden hersteld. Op grond van de bepalingen in de
gebruiksovereenkomst kan ook niet worden geoordeeld dat sprake is van een persoonlijk
recht van tijdelijke aard.
Alhoewel de
gebruiksovereenkomst is aangegaan voor 10 jaar, er geldt tevens een stilzwijgende
verlenging met een jaar. Bovendien wordt het gebruik van het dakterras en de
toegang tot het gemeenschappelijke dak in de overeenkomst niet beperkt tot de
periode gedurende de eigendom van deze eigenaar. Evenmin is bepaald dat bij
verkoop van het appartement het dak in oude staat moet worden teruggebracht. De
VVE heeft op voorhand toestemming gegeven voor contract overname van de
gebruiksovereenkomst bij verkoop van het appartement (er is wel een
meldingsplicht). De tijdelijkheid van het gebruiksrecht met betrekking tot het
dakterras is mitsdien onvoldoende gewaarborgd.
De realisatie van het dakterras houdt een goederenrechtelijke wijziging in waarvoor de splitsingsakte moet worden gewijzigd. Dat de gebruiksovereenkomst een wijziging van de goederenrechtelijke situatie beoogd, maakt dat oordeel niet anders.
Alle eigenaren moeten meewerken
Het besluit van de VvE-vergadering is niet toereikend. Het aan een van de appartementseigenaars in gebruik afstaan van het gemeenschappelijke dak voor het realiseren van een dakterras is een daad van beschikking waarvoor een levering is vereist (HR 24 februari 2023) mitsdien zou deze wijziging slechts volgens de hoofdregel van artikel 5:139 lid 1 BW kun worden geëffectueerd, dus met medewerking van alle appartementseigenaars
Rb Amsterdam 19 februari 2026.
Voor meer informatie neemt u contact op met Pieter Schut.
