Eigenaren van een woonappartement wensen een nieuwe woonlaag toe te voegen op het platte dak van hun appartement. De centrale vraag is of de splitsingsakte hiervoor moet worden gewijzigd? Daarover verschillen de eigenaren van het appartement en de Verenging van Eigenaars van mening.
De kantonrechter heeft geoordeeld dat voor de gewenste dakopbouw de splitsingsakte moet worden gewijzigd. Het Hof gaat hierin mee.
Het
splitsingsreglement
De eigenaren stellen dat in de splitsingsakte met betrekking tot het litigieuze
appartement is afgeweken van artikel 22 van het modelsplitsingsreglement 2006.
Op grond daarvan zijn zij “bevoegd om zonder voorafgaande toestemming van
het bestuur op het tot zijn privé gedeelten behorende platte dak van de
laagbouw, zonnepanelen en een dakterras met een eventuele opbouw aan te leggen,
te hebben en te houden.” En mitsdien is de toevoeging van de woonlaag
toegestaan. Het Hof volgt deze stelling niet. Zij volgt de stelling van de VvE
dat deze bepaling zo moet worden uitgelegd dat die bepaling hen (de eigenaren) het
recht geeft om zonder voorafgaande toestemming van het bestuur van de VvE op
het tot hun privégedeelten behorende platte dak van de laagbouw, zonnepanelen
en een dakterras aan te leggen met eventueel een aan dat dakterras dienstig
bouwwerk van beperkte omvang, zoals een pergola, overkapping, tuinhuisje of een
ruimte waarin beschut het terras kan worden betreden.
Het realiseren van een omvangrijkere opbouw zoals door eigenaren gewenst is, is
op grond van deze bepaling niet toegestaan. Aldus het Hof.
Wijziging akte?
Omdat de hiervoor geciteerde bepaling in de splitsingsakte aan de eigenaren geen zelfstandige grond biedt om hun bouwplannen te realiseren, rijst de vraag of voor de bouwplannen an sich een wijziging van de splitsingsakte nodig is. Deze bouwplannen houden in dat een nieuwe woonverdieping aan het gebouw wordt toegevoegd (een dakterras wordt verwijderd ten gunste van de aanzienlijke uitbreiding van een bestaande woonlaag). De eigenaren verkrijgen het recht op het uitsluitend gebruik van deze nieuwe/uitgebreide woonlagen. De beoogde opbouw is permanent (bedoeling) met woonfunctie en kan niet eenvoudig worden verwijderd. Constructief zijn het ook ingrijpende wijzigingen die nieuwe gemeenschappelijke buitenmuren aan het gebouw realiseren. Bovendien krijgt het gebouw een nieuw (gemeenschappelijk) dak.
Omschrijving
in akte
Als de bouwwerken (opbouw) zijn gerealiseerd, zijn de appartementsrechten van
de eigenaren in de akte van splitsing niet meer juist omschreven. Immers daaruit
volgt niet (meer) dat die appartementsrechten mede betrekking hebben op de
nieuwe woonlaag/de uitbreiding ervan in plaats van een dakterras.
Tekening
De weergave van de doorsnede van het gebouw en het dak aanzicht van de laagbouw
op de splitsingstekening, zal na realisatie van de bouwplannen niet langer een
juist beeld geven van het in de splitsing betrokken gebouw.
Gelet op het voorgaande houdt realisatie van de bouwplannen van de eigenaren een goederenrechtelijke wijziging in waarvoor de splitsingsakte moet worden gewijzigd.
Hof Amsterdam 4 maart 2025 (ECLI:NL:GHAMS:2025:557)